Kupci nekretnina su danas uglavnom dobro informisani o stanju na tržištu. Koristeći portale za promet nekretnina poput www.nadjidom.com, prate trendove cena, identifikuju lokacije sa kvalitetnom gradnjom i prate popularnost različitih naselja.
Takođe, većina ljudi je svesna da posredovanje u kupovini stana ili kuće obično uključuje agencijsku proviziju koja iznosi 2-3%. Međutim, i dalje postoje brojna pitanja i dileme koje ostaju neodgovorene.
U ovom članku naš fokus će biti na razjašnjavanju nekih od tih pitanja. Razmotrićemo šta je posrednički ugovor, kako se određuje provizija, šta je važno znati o ugovoru o kupoprodaji, kako prepoznati legalne agencije i šta čini dobrog agenta za nekretnine.
Šta je posrednički ugovor?
Agencije koriste standardizovan posrednički ugovor koji jasno definiše obim usluga za prodavce i kupce, kao i visinu naknade za te usluge.
Takođe, ugovor treba da definiše koje podatke prodavac treba da obezbedi agenciji, kao i da prodavac ne sme da ponudi stan po nižoj ceni drugom posredniku.
Važno je napomenuti da kupac i prodavac, kao i njihovi srodnici ili prijatelji, ne mogu da sklope posao mimo agencije koja ih je dovela u vezu.
Ukoliko prodavac sklopi ekskluzivan ugovor sa agencijom, u ugovoru će biti navedeno da vlasnik nekretnine neće dati nekretninu drugom posredniku za vreme trajanja ugovora.
Ekskluzivni ugovori: Rešenje za niže provizije?
Pitanje provizije je uvek jedno od gorućih pitanja, posebno sada, kada su cene nekretnina visoke.
U našoj zemlji, visina provizije varira u zavisnosti od grada i nije regulisana zakonom. U nekim gradovima proviziju plaća samo kupac i ona iznosi 3% od kupoprodajne cene, dok u Beogradu plaćaju i kupac i prodavac po 2%, odnosno 2,4% ukoliko je posrednik u sistemu PDV-a.
Već neko vreme, iznosi provizija su stabilni i, prema dostupnim informacijama, ne očekuje se njihovo povećanje u skorijoj budućnosti.
Interesantno je da, ukoliko se odlučite za ekskluzivni ugovor o posredovanju, gde se obavezujete da će samo jedna agencija biti zadužena za prodaju vaše nekretnine, provizija u praksi može biti nešto niža.
Ugovora o kupoprodaji: Šta je važno znati?
Kada govorimo o ključnim elementima ugovora o kupoprodaji, ističe se nekoliko bitnih segmenata.
Prvi se odnosi na informacije o stranama ugovora, kao i detalje o nekretnini:
- Precizna adresa,
- Katastarski podaci,
- Površina,
- Cena i modaliteti plaćanja (gotovinski ili preko kredita),
- Račun na koji se novac uplaćuje.
Prodavac ima obavezu da na dan kada se izvrši isplata, nekretninu oslobodi svih ljudi i stvari, te da ključeve preda kupcu koji preuzima posed. Postoji i takozvana „clausula intabulandi„, koja omogućava prodavcu da da ovlašćenje kupcu da može da uknjiži stan na svoje ime.
Važno je da se nekretnina kupuje u stanju u kojem je viđena. Prodavac je taj koji snosi sve troškove vezane za nekretninu do dana overe ugovora. Takođe, u ugovoru se definiše ko snosi troškove overe ugovora i ko plaća porez na prenos apsolutnih prava.
Kako prepoznati legalne agencije?
Zakonodavstvo je jasno – nelegalizovane nekretnine su izuzete iz prometa, čime je mogućnost prevare svedena na minimum, ili je čak potpuno eliminisana. Ipak, od suštinskog je značaja da se kupci i prodavci osećaju potpuno zaštićeno, ne ostavljajući ništa slučaju.
Na sajtu Ministarstva trgovine, telekomunikacija i usluga postoji sekcija pod nazivom „Registar posrednika„. Ovde su navedene sve licencirane agencije koje su ovlašćene za rad na teritoriji Srbije. Trenutno, registar broji oko 1.000 agencija koje posluju u skladu sa zakonom.
Svaka od tih agencija je obavezna da na svim svojim oglasima jasno istakne svoj identifikacioni broj, odnosno broj pod kojim je zavedena u Registru. Na ovaj način, kupci i prodavci mogu biti sigurni da agencija sa kojom sarađuju posluje u skladu sa zakonom.
Od kada je Zakon o posredovanju u prometu nepokretnostima stupio na snagu, broj takozvanih „divljih agenata“ se drastično smanjio, dok je kvalitet usluga koje pružaju agencije podignut na viši nivo.
Kako prepoznati dobrog agenta?
Dobar agent za nekretnine treba da ima poslovnu kulturu i ponašanje, da zna da sluša zahteve klijenta, da ima dobre pregovaračke sposobnosti kako bi mogao da dobije maksimum za svog klijenta.
Pored toga, neophodno je da agent ima dobro razumijevanje zakona i propisa koji se odnose na nekretnine, kako bi bio u stanju da adekvatno pregleda i proceni dokumentaciju vezanu za nekretninu.
Dobar agent će adekvatno proveriti celokupnu dokumentaciju nekretnine koju oglašava i sa kupcem proći celokupan proces od davanja depozita ili kapare do kupoprodajnog ugovora i isplate novca.
Neki agenti idu korak dalje i pružaju pomoć oko prenosa računa, plaćanja poreza i slično.
